您的位置:首页 > 君略智库 > 专家观点 > 叶檀:房地产市场可能需要五年以上时间恢复健康租售比

叶檀:房地产市场可能需要五年以上时间恢复健康租售比

君略研究报告网  2012-04-10  浏览:


  中国房地产业恢复健康租售比,也许需要五年以上时间。


  房地产租金价格指数,能够反映消费、收入与通胀的影响。通常而言,房租上升反映消费品价格压力上升。买不起房,可以租房住,租不起房,只有离开工作地寻找消费成本更低的地区,因此,租房市场的变化显示了一个地区的收入、消费临界点。而商品房价格不同,常常反映货币泡沫与投资预期收益,在2011年以前,作为投资品横行于世,反映的是投资品价格,与消费有关,但关系远不如租赁价格密切。


  从国家统计局的数据看,中国的房屋租赁指数经历了一个缓慢上升的过程。


  从房地产走向市场化的1998年开始到2009年,以上年基数为100计算,房屋租赁价格总指数分别为1998年的102.40,1999年的98.50,2000年的102.40,其中较高的是2001年的102.80,2007年的102.60,在100以下的为1999年的98.50,2009年的99.40。由于以上年基数100进行计算,因此房租价格让人感觉上涨较为温和。


  就具体类别而言,住宅租赁价格较高,而办公用房、商品用房相对较低。住宅租赁价格涨幅超过办公用房与商品用房,说明与居民住房切实相关的租赁热度超过了商业与办公热度,商业工业空心化,这是租赁市场市场价格难以继续上升的表现。


  与租赁价格相反,无论是商品房、住宅还是非住宅,房屋销售价格指数明显高于租赁价格指数,总指数分别为2003年104.80,2004年109.70,2005年为107.60,2006年为105.51,2007年为107.60,2008年为106.50,2009年为101.50,上述数据由下逐级上报,未必准确,2009年指数低到不可思议的程度,受到市场人士的猛烈抨击。但由此可以大致看出,在此期间,中国房屋销售价格迅猛上升,既超出了人均可支配收入的增速,也脱离了经济发展的速度,在货币的疯狂辅佐下,一骑绝尘成为最耀眼的投资品种。这一阶段中国房价上升之猛烈,恰与同期中国土地交易价格指数的迅猛上升互相印证。


  近两年,情况出现逆转,房屋销售价格受到抑制,而租金开始迅猛上升。这说明在金融去杠杆化背景下,房地产逐渐褪去投资品的光环,恢复消费品的真身。消费品价格猛涨,则说明实际上的通胀压力大幅上升,一旦超过工资增速,将成为普通工薪阶层的不可承受之重。


  据链家地产市场研究部发布的《2011年北京租赁市场年度报告》,2011年一线城市的住宅类租金水平整体均呈现上涨态势,其中北京租赁市场增长最高,成交月平均租金3280元,年度(同比2010年)涨幅为13%。对比2011年11月和2011年1月的租金来看,2011年北京住宅平均租金涨10.5%,广州涨9%,上海涨4.5%和深圳涨2%。另据链家地产市场研究部统计,2010年北京租赁市场年度涨幅为19%,2011年为13%。租金上涨水平远高于收入上涨程度,尤其是与2008年相比,租金上涨压力指数几乎高出10倍。与住宅类租赁价格相比,非住宅类租金水准则呈温和上涨态势。


  由此可知,在房地产调控的2010年,房地产市场出现明显变化,房地产价格受到抑制,而租赁价格快速上升。在货币收缩之下,房地产作为投资品的价值被市场打上了一个问号,但由于此前货币发放过多,从最低工资到原材料的普遍上升,通胀压力增加,导致租赁价格大幅反弹。如果一线城市的房地产租赁价格继续维持2010年、2011年的态势,那么这些城市将继续出现消费价格上升的空心化现象,直到煤气水电、房屋租赁等消费品价格的笼头被强有力的手拉住。


  租售比与房价收入比一样,是衡量房价是否健康的重要体温计。在2010年以前,由于房价疯狂上升,而租金温和上升,导致中国城市的租售比越来越离谱,大城市甚至在500以上,意味着靠租金要42年左右才能收回成本,房价脱离了地球引力扶摇直上。人们买房子不是为了出租获利,靠微薄的租金也无法获利,惟一的可能性就是捂盘等待资产升值,而后转手套现。这是典型的货币泡沫与房地产泡沫。


  现在,房价回稳,在近几年的时间内没有大涨的空间,而房租上升,则租售比逐渐回落到正常范围内。不考虑其他因素,设想一座购价100万的住宅,如果租售比在200,如果不考虑利率成本,则17年左右可以收回成本,月租金将高达5000元。如果计入通胀,以每年4%的CPI增速,则需要26年,如果房租每年上升覆盖通胀,仍然可用17年收回成本。


  考虑到中国的收入与市场现金拥有量可能被低估,租售比200到300都在可以接受的范围之内。以2010、2011年的租金涨幅,而房屋销售价不涨,不计入其他变量,那么,多数城市在未来五到十年可以恢复正常的租售比。


  如意算盘虽然好,但别忘记租金上涨,租房者心惊,物价与工资是民生生命线,重要性不亚于房地产销售价格。再次强调,租金上涨有临界点,那就是有当地的工商业发展、人均可支配收入上升为支撑,否则租金上升就是以通胀的方式让租售比健康,其实更不健康。


更多


北京君略产业研究院的可行性研究报告服务:

    我们擅长编写下列类型可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告具体包括:
    用于报送发改委立项、核准或备案的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告
    用于融资、银行贷款的可行性研究报告、项目建议书
    用于对外招商合作的可行性研究报告
    用于申请土地的可行性研究报告
    用于申请国家专项资金的可行性研究报告
    用于申请政府补贴的可研报告
    用于上市募投的可行性研究报告
    用于园区评价定级的立项报告及可研
    用于企业工程建设指导的可研报告

北京君略产业研究院在项目可行性研究报告方面所独有的优势:

  1. 我们具有众多的可行性报告成功案例

  2. 我们具有经验丰富的专家团队


  投资项目可行性研究服务是由北京北京君略产业研究院咨询有限公司打造。专家团队均来自政府部门、科研高校、行业协会等权威机构,他们所具有的广泛社会资源及丰富的实际项目运作经验是保证圆满解决客户需求的最大保证。院投资项目研究室现有70余名专职及兼职咨询专家,其中博士后3人,博士11人,高级工程师、注册会计师10人,80%以上专业人员具有硕士以上学历。专业分布具有很强的互补性,既有业内一线资深人士又有通晓专业理论分析方法,熟谙国内外的市场环境的研究型人才。 



  3. 我们具有撰写项目可行性研究报告的丰富经验

  截至2016年9月我们已经累及完成了近5000多个项目可研报告、项目立项书及商业计划书的编写工作。主要分布在机械装备、电子信息、石油化工、能源、冶金行业、环保、食品、农、林业行业、轻工行业、航空、交通运输行业、医药、医疗行业以及房地产、工业园区领域可行性研究报告编写。

  基于丰富的项目经验,我们可以对项目投资的可行性、投资前景、投资风险及项目技术路线做出精准研判,为您的项目投资提供最为科学的参考和建议。

  • 400-605-6886
  • 13671328849

北京君略产业研究院 - 专业的项目可行性研究机构,专家撰写,有超过5000家的成功案例,报告通过率高。

我们具有大量的成功案例

我们具有资深的专家团队

我们具有丰富的政府资源

我们具有可行性研究的丰富经验