张茉楠：房地产市场没有永久的“刚需”

　　近期，美国房地产市场出现了些许复苏的曙光，但房地产风险依然被认为是美国经济复苏最大的风险之一。自次贷危机以来，房地产市场价格下跌超过30%，这不仅仅是因为市场泡沫破裂负面效应的短期困扰，更意味着美国人口结构变化对房地产市场需求长期趋势和购买力的影响正产生深远影响。

　　美国房地产市场之所以持续下跌，是因为住房市场的“需求饱和”，而“需求饱和”的根本性决定因素是人口总量和人口结构的变化。人口因素对房地产市场会产生长期趋势性的影响。美国房地产周期大约为20年，而这背后与美国的人口统计规律的变化息息相关。一方面是人口总量变化（包括自然增长率与移民增长率）对住房需求的影响。美国生育率从上世纪90年代初开始进入持续的下降通道。人口普查局公布美国人口最新数字为3.08亿人。过去十年来美国人口增长9.7%，为1940年以来的最低增幅。

　　从增量上看，美国人口增长主要来自移民及移民的出生率，占增加人口的82%。外来移民是美国人口增长的重要因素之一，然而过去十年来的两次经济衰退使得美国人对移民态度转变，进一步降低了海外移民的速度。

　　而另一方面，人口结构的变化也决定着住房的需求。房价与家庭收入的平均百分比不超过2，是美国能够承受房价的真正能力。20世纪70年代初，美国房价与家庭收入的百分比为1.7~1.8，但到次贷危机之前，美国房价与家庭收入之比高达6，而这其中正处青壮年的“婴儿潮”成为美国购房市场的主力军，并由此持续推高了房价。美国人口统计局预测，美国的婴儿出生率将长期维持低位，到2030年，近20%的美国居民将超过65岁；2050年，这一年龄组的人数还会翻一番，从2008年的3870万人增至8850万人，生育率的下降和人口老龄化的加速不仅使美国住房总需求出现较大幅度的下降，也将对住房需求的结构产生新的影响，那些曾经促进美国住宅市场繁荣的“大户型”将出现滞销。

　　由于美国社会老龄化加速，人们更愿意选择污染小、生活成本低的郊区居住，这也意味着半个多世纪以来美国人口从乡村、郊外向大都市区域转移的过程可能放缓。在国内购买力相对住房需求极度饱和的困境下，这也是为何美国希望借外来移民消化过剩的房屋存量，刺激房地产市场复苏的真正原因。

　　看来，房地产市场所谓的“刚需”只是一个阶段性的概念，人口红利更不是永久性的增长因素，人口结构影响房地产需求进而影响房地产走势似乎是一个逃不出的“铁律”。数据显示，全球人口的年龄结构将发生巨大变化青年人口的增长率放缓，老年人口的增长速度惊人。到2050年全球老龄人口将达到现在的3倍，为15亿人。

　　按联合国数据推测，我国的人口红利将在2025年下降到全球平均水平。而去年统计局数据显示，中国劳动人口比重十年来首次下降。种种迹象表明，中国人口结构改变的时间节点正在加速到来。人口结构的变化将会改变房地产市场的供给需求结构。预计中国人口增速将在2015年后进入下降通道，到2020年60岁以上人口将达到2.5亿人，这个时间段也将是中国房地产供需结构出现拐点的重要时间窗口。

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