叶檀：房地产暴露居民真实收入

　　房地产市场已由刚性需求主导，此时房地产市场不再以投资市场的风险收益主导，转而看供求关系与刚性需求者的真实购买力，房价收入比等数据将使国人的真实收入水平水落石出。

　　今年1到2月，房地产市场销售势头回暖，销售出现的新趋势显示市场发生了变化。

　　进入市场者价格敏感度高，中原地产研究部总监分析，跌价10%的项目占据了90%的成交量，各大房企纷纷降价求售。今年前2个月，万科、恒大、保利、金地等一线房企的销售均价，较去年下降约一成，其中金地的下降幅度最高，达24%。

　　刚性需求主导的市场，供求关系逐渐显示威力。销量回升无助于缓解全盛期的供应量，根据统计局数据显示，截至2012年2月末，全国商品房待售面积超过3亿平方米，比2011年年末增加了3332万平方米。其中，住宅待售面积增加2674万平方米。上海易居房地产研究院3月14日发布的《月度存货压力报告》也显示，截至2012年2月底，北京等10个典型城市新建商品住宅库存总量为5766万平方米，与去年同期相比增长38.1%，与上月相比下降2.27%。库存总量同比仍然涨幅较大、处于历史高位。库存量超过2008年的水平，房屋去化不容乐观，如果政策不变，开发商降价求售将成为主流。

　　政府鼓励刚性需求的预期十分明确，市场回暖正是刚性需求预期的产物。一些银行已经打开了首套房贷优惠利率的闸门，地方放开公积金贷款，上海等地降低了保障房供应门槛，鼓励更多的人进入市场，与政府共享产权。这是地方政府在狭窄的调整空间内，既要保障民生又要回笼资金的一箭双雕举措。

　　刚性需求市场，降价边界在哪里？取决于收入地方财政实体经济与金融杠杆几个因素的的共同作用。

　　温家宝总理在记者招待会上提出房价收入比，这是对房地产回归消费品的明确提示。按照国际常规数据，世界银行和联合国人居中心分别得出的“合理的住房价格”支出，应该为每个家庭3~6年和4~6年的收入，中国远远超出这一数字，房价有大幅下降空间。

　　可以肯定的是，目前的收入数据大错特错。以北京市统计局数据显示，2011北京城镇居民人均可支配收入达到32903元，以三口之家计算，年收入在12万元左右。很难相信，北京居民人均可配收入仅止于3万元，否则中国不可能成为奢侈品消费第一大国。以万科等房地产商的数据论，收紧房贷对市场影响不大，在高峰期使用贷款购房者仅占20%。房价将让中国城市居民的真实收入水落石出，目前市场拥有的现金购买力可能远超出我们的想像。

　　如果房地产价格下挫，出现地方财政破产危局，为了防止硬着陆，最好的办法莫过于加长刚性需求者的金融杠杆，如给予首次置业与改善型置业者以贷款优惠，房贷利率下降与降低首付比例，以增长金融杠杆。有人认为，给刚性需求者贷款风险太大，但从以往的经验看，鉴于东亚人士对于自有住房的看重，在东南亚金融危机日本泡沫崩溃后，没有出现类似于美国的大面积违约现象。尤其是香港，负翁一族继续缴款，信用令人感动。只要未来中国经济上升，收入相对于住房价格维持均衡水准，不必过于担忧刚性需求者的信用。

　　促进刚性需求，提升居民收入，增加可控的金融杠杆，房地产逐渐落地可期。

　　很多数据未必可靠，但市场会让真实的数据水落石出。比如房地产市场让居民的真实购买力贫富差距，奢侈品市场让中国的基尼系数等无可遮盖。

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