叶楚华：商业房产泡沫的破灭或将来临

　　目前的房产调控政策主要针对住宅房，商铺、写字楼等商业性房产并不在房产调控范围内，大量开发商涌入商业房产领域。仅在2011年，全国商业地产投资开发总额约1万亿元。这给很多投资者造成了一种假象，似乎投资商业房产要优于住宅房，更有甚者，很多家庭寄望于投资商铺来养老。在这种情况下，商业房产的市场销售情况远远好于住宅房，2011年全国商业房产销售额年增长了30%以上。

　　实际上，中国商业房产泡沫膨胀的程度比住宅房还要严重。在成都，在建商业房产在未来2年将达1000万平方米。在昆明，未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积直追香港、上海。在沈阳，在建商业房产达700多万平方米，远远超过全国知名的上海淮海路、南京路、四川北路400多万平方米的面积。

　　但是，实际上规模如此庞大的商业房产，市场根本无法承受。2011年我国人均社会消费品零售总额1.34万元人民币，约合2130美元，而美国2011年人均消费规模为1.56万美元。这个数据考虑的仅仅是一个均值，并未考虑到收入分配的结构。如果考虑到目前巨大的贫富差距，市场容量将比这个统计数据所显示出来的结果更为狭小。判断城市商业地产泡沫的一个重要指标，是人均商业面积。据统计，我国城市人均商业面积已超过1.2平米，部分城市甚至已高达2-3平米。而在西方国家的重要商业城市，人均商业房产面积一般还不到1.2平米。中国城市商业房产泡沫之严重程度可见一斑。

　　物流技术的突飞猛进，交通基础设施的日益完善，物流成本随之降低，大大刺激了网购的规模，这更是对商业房产造成巨大的打击。就拿淘宝来说，销售过千万的店铺不在少数。当然，淘宝网购很大的一个原因是也是贫富差距造成的。现在大量所谓的白领阶层以他们的消费水平只能在淘宝上购置物美价廉的物品。当然，在笔者看来，根本就不存在所谓的白领阶层，自称白领只是自欺欺人的一种自我安慰。为什么呢？所谓白领收入与富豪权贵相比，差距甚远，但在这个社会阶层流动停滞并逐渐走向门阀时代的社会，他们希望与普通劳动者相区隔，只好生造“白领”与“小资”生活方式来划清界限，以示自己不是普通劳动者。

　　当然，商业房产泡沫的膨胀少不了一些地方政府的有意刺激。一些地方政府为了规避住宅房的调控政策，在政绩工程与土地财政（土地财政本身的土地出让金并非大头，主要是基于土地升值的地方融资平台的需要）的刺激下，将注意力转移到商业房产领域，他们热衷于在城市边缘地区建设所谓的购物中心、酒店与写字楼结合在一起的CBD，再配合以拆迁安置工程来吸引人气，从而大为刺激了中国商业房产泡沫的膨胀。

　　这些年来，房产泡沫的兴起引发了财富效应的作用。所谓财富效应是一种实际余额效应，指由于金融资产价格上涨或下跌，导致金融资产持有人财富的增长或减少，进而促进或抑制消费增长的一种现象。简单地讲，就是资产价值越高，消费额就越高。这样的消费提高是完全不可持续的，是一种虚假的消费能力。这种虚假的消费能力在短期内可以支撑起商业房产。但是，目前来看，中国经济陷入滞胀几乎已经是板上钉钉的结论了，产能过剩与消费萎缩将如影随形。财富效应仍会发生作用。那种虚假的消费能力将在经济增长趋缓时被打回原形。

　　在消费不振与网购兴起的双重打击下，城市商业房产将缺乏足够的消费人群来支撑其发展。人不能不住房子来睡天桥，但却可以少购物品降低消费，因此商业房产在未来的空置率之高可以预想将远远超过住宅房。

　　此外，商业房产与住宅房一样，极其依赖于金融机构的贷款。而商业房产的信贷政策普遍比住宅房的要求高得多。在经济滞胀的情况下，对商业房产的信贷紧缩成为一种必然。一边是商业房产投资回报的降低，另一边是还贷压力的骤增，商业房产泡沫的崩盘不会仅仅是我们的一种臆想。因此，在我们看来，普通个人或家庭对房产的投资，投资住宅房显然要远远强于商铺，在经济不景气与房产泡沫破灭的情况下更是如此。而那种想靠投资商铺来养老或养活一家人的想法未免过于天真。

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