郭世邦：房地产政策“暗松” 投资机会来临？

　　号称“史上最严”的房地产调控持续了近两年，通过“三限”政策——限购、限贷、限价，用限购限住购房权、用限贷限住资金供应，通过限价限住价格，硬生生地把房价高昂的头颅摁在了水平线上。虽然远未达到温总理说的促使房价合理回归的目标，但投机性的资金已然退出，房价快速上涨的势头已遭遏制，部分地区房价甚至出现了些许下跌。

　　但随着经济的下行加速，温总理提出要把稳增长放在首位，种种迹象表明，似乎针对刚需首套房的政策松绑正在得到默许，房地产信贷也在开始松动，“三限”政策中的两限——“限贷、限价”已有松动迹象，这是否意味着房地产政策正在进行“暗松”？从而预示着房地产投资机会来临？

　　一、地方和中央的政策博弈，似乎正在得到默许

　　从去年以来，地方政府就在不断的寻求政策松绑，到今年5月份，全国已有佛山、成都、芜湖、扬州、上海等33个城市出台楼市新政，其中28个城市获得通过，5个被叫停。

　　2011年10月11日上午，佛山市住房和城乡建筑管理局网站挂出了《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》（下简称通知），其中有四条是对限购令进行“松绑”：“二、对符合市、区人才引进政策的非本市户籍人员，由市、区人社部门出具人才引进证明，购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制；三、已办理房地产权证超过5年（含）的住房产权转移，不纳入限购范围；四、本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房；五、本市户籍“村改居”家庭，在购买7500元/平方米以下的新建商品住房时，其拥有的因村改居由集体土地改为国有土地的自建住房，不计入住房套数。”可以说，这是全国第一个明确放松限购政策的城市。但当天23时24分，该局又在网站上发布通告称，为“综合评估政策影响”，暂缓执行该政策。

　　而中山市住房和城乡建设局宣布，从今年1月22日开始，中山市住房限价已由去年的每平方米5800元上调至6590元，在这个标准之下成交的商品房均可正常进行网上备案，从而成为今年全国首个放松限价令的城市。

　　但芜湖就没有那么幸运。2月9日，芜湖市发布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》（简称“意见”），宣布2012年1月1日至2012年12月31日期间，在市区购买的首套自住普通商品房（含二手住房），在办理产权登记时，给予所纳契税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，再给予50元/平方米的购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下，再给予150元/平方米的购房补贴。这一疑似“救市”政策，于2月10日被暂缓执行。

　　5月7日，江苏扬州出台新政，对购买“成品房”进行奖励。扬州市财政局、市房管局联合发布通知称，个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款6‰的奖励；对90平方米以上、120平方米以下的，给予所购房屋合同价款5‰的奖励；对120平方米及以上、144平方米以下的，给予所购房屋合同价款4‰的奖励。从7月1日开始实施，到2013年6月30日为止。但扬州新政不但没有夭折，反而被住建部官员认为是对住宅产业化进行的积极有益的探索，应当予以支持和肯定，被市场普遍认为是传达出楼市调控放松的信号。

　　归纳起来看，在地方政府的松绑政策中，但凡涉及到限购的，都被叫停，涉及限贷、限价的都予以通过，这可能是相对于限购而言，限贷、限价相对软约束一些。

　　二、中央和部门传递的微调信号

　　去年底以来，住建部及央行先后释放出要满足首套房贷需求的信号，这给了地方政府微调政策的希望。

　　住建部曾在2011年底表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求。

　　人民银行在今年2月召开的2012年金融市场工作座谈会提出，今年要继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。会议提出，2012年要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求；要不断完善融资机制，继续加大对保障性安居工程的支持力度。

　　而房地产市场是中国经济增长的一个主要引擎，其对中国GDP的贡献比例已达到13%，在经济下滑加速的情况下，温家宝总理5月20日在武汉召开的六省经济形势座谈会上指出，要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。这与他之前所称将坚持房地产调控政策不动摇的表态略有不同。而湖南省发改委5月29日上午召开全省经济形势座谈会，传递中央精神，明确国家层面有“两个不可能”：不可能出台像2008年底那种大范围、大规模的4万亿投资政策；不可能松动房地产政策，现在只会预调微调。亮点在最后一句。允许预调微调，是否意味着房地产调控政策将有所松动？

　　三、房地产信贷出现明显松动

　　截止目前，在33个微调城市中，运用公积金这一信贷手段的城市已超过10个。

　　根据重庆市住房公积金新政，贷款首付由30%降到20%，贷款限额由20万元提高到40万元，家庭限额由40万元提高到80万元，可贷额度由账户余额的15倍提高到25倍。

　　而济南上调了职工住房公积金最高和最低缴存工资基数，最高缴存基数由12757元调至14652元，最低基数，部分区县从950元调至1100元。

　　武汉市新政为，单方缴存的职工购买90平米以下一手房，最低首付由三成调低到两成；月按揭还款额从以前不能超过职工月收入35%上升到45%；以前需夫妻双方缴存才能申请最高60万元的贷款，现在单方缴存人就可申请最高额度60万元。

　　与此同时，银行信贷似乎也出现了松动。中国银监会日前已将房地产从去年的第二大风险排名降到了地方政府融资平台、钢铁和有色金属之后。由于今年企业贷款有效需求不足，商业银行贷款发放面临困难，出于利润压力，部分商业银行已将首套房按揭贷款利率降到了0.85折或0.9折，而去年基本上是1.1倍；部分商业银行已开始悄悄加大对房地产开发贷款投放力度，而在去年银监会只允许对保障性住房开发投入贷款。据万得资讯数据显示，159家上市开发商，2012年一季度的总负债已达1.8万亿元，相比2010年年初的水平高出100%多。上市房地产开发商在今年一季度贷款反弹后，已借入超过2011年全年两倍的银行债务。

　　因而，从目前情况看，允许地方政府对楼市政策进行微调，是否意味着房地产政策的“暗松”？而信贷的松动又给房地产转暖提供了有力的支持，那么，地方政府在对房地产政策不断的微调中，会不会不断地突破中央的底线，从而让房地产提前迎来春天？

　　让我们拭目以待！

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